Real Estate Development System

Брокеридж – поиск и привлечение арендаторов в торговый комплекс или бизнес-центр в соответствии с концепцией управления объектом.
В современной практике в качестве брокера может выступать как профессиональная брокерская компания, так и агентство недвижимости, девелоперская или управляющая компании.

В переводе с английского "брокеридж" (brokerage) означает вознаграждение брокера за проведение сделки, которое устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров. В России применительно к рынку недвижимости это понятие получило несколько иной смысл: брокеридж предусматривает проведение маркетинговой компании по продвижению объекта на рынок, правильное его позиционирование с целью повышения стоимости, непосредственно поиск покупателя (арендатора), проведение переговоров от лица собственника объекта и как итог - подготовку и оформление документов для совершения сделки.

В современной российской практике стоимость услуг брокериджа составляет от 4 до 8% от общей суммы сделки. Однако зачастую в целях экономии средств собственники объектов привлекают местные управляющие компании.

Возникновение брокериджа как вида деятельности произошло в Москве в начале 90-х годов, когда иностранные инвесторы приступили к строительству первых бизнес-центров класса А, ориентированных на обслуживание иностранных компаний и привлечение западных арендаторов. Именно поэтому на сегодняшний день в Москве в данном секторе бизнеса лидируют западные управляющие компании, а в российском брокеридже используется преимущественно иностранный опыт. Особенно востребованным этот опыт оказался в условиях бурного строительства региональных торговых и бизнес-центров. Со временем к управлению региональными проектами стали привлекаться московские консультанты.

Услуги Брокериджа компании Red System

Компания предлагает следующие услуги в сфере брокериджа:

На стадии разработки общей концепции (на основании результатов маркетинговых исследований и собственного опыта) специалисты по работе с арендаторами формируют предложение по ассортименту, форматам и оптимальному выбору торговых операторов (в т.ч. якорных операторов). Концепция также определяет коммерческие условия аренды и дает прогноз арендных платежей:

На этом этапе к команде брокеров подключаются специалисты отдела маркетинга и рекламы для формирования и реализации концепции продвижения объекта на профессиональном рынке. Она включает в себя создание и оформление коммерческого предложения, производство необходимого пакета презентационных материалов (флаеры, брошюры, мультимедийные презентации), наружную рекламу, необходимые PR-мероприятия, направленные на создание имиджа и привлечение потенциальных арендаторов (пресс-конференции, презентации, электронная рассылка):

После определения круга розничных компаний, заинтересованных в проекте, специалисты по работе с арендаторами готовят подробное досье о каждой из них: достижения на рынке, планы расширения, финансовая и кредитная история, условия аренды. На основе этой информации детально разрабатывается состав арендаторов, с каждым из которых ведутся переговоры и согласовываются окончательные условия аренды. Заключение Оферт (Протоколов о намерениях) с основными арендаторами необходимо осуществить уже на этом этапе, так как архитекторам учитывают их технические требования в общем дизайне торгового центра:

По итогам переговоров подписываются Протоколы о намерениях, в которых определяются основные условия будущего договора. После их утверждения происходит подписание предварительных договоров аренды (долгосрочные договора аренды подписываются через год, после получения собственником правоустанавливающих документов). Каждый этап подразумевает обязательное юридическое сопровождение:

На стадии функционирования объекта управляющая компания анализирует работу каждого арендатора и, при необходимости, осуществляет коррекцию существующего пула. Для оперативного решения вопросов возможной ротации арендаторов привлекаются специалисты отдела по работе с арендаторами.

Мировой опыт брокериджа показывает, что правильный выбор общей концепции объекта в дальнейшем обеспечивает его высокую доходность. Поэтому коммерческий успех торгового центра напрямую зависит от грамотного подбора арендаторов.

Можно особо отметить – работа с арендатором является самым важным пунктом в управлении торговым центром. Как правило, подбор или, точнее сказать, "приглашение" якорных арендаторов осуществляется на первоначальной стадии проектирования объекта. И зачастую у крупных торговых компаний существуют определённые требования к помещениям, включая не только площадь, но и дополнительные технические возможности. Кроме того, немаловажным для "якорей" является расположение торгового центра относительно транспортных и пешеходных потоков.

· Успех и приобретение имиджа объекта коммерческой недвижимости

Брокеридж является деятельностью, направленной на привлечение потенциальных арендаторов в торговый центр, и поэтому чем качественнее будет организован этот процесс, тем успешнее станет торговый центр.